Beim Sachwertverfahren muss der allgemein beeidete Sachverständige für Liegenschaftsbewertung zuerst den Neubauwert eines Gebäudes eruieren, um anschließend eine Alterswertminderung vorzunehmen.
Dazu muss man die übliche Gesamtnutzungsdauer der unterschiedlichen Gebäudetypen kennen.
- Bei Ein- und Zweifamilienhäuser beträgt die übliche Gesamtnutzungsdauer, je nach Bauausführung, zwischen 40 und 70 Jahren.
- Bei Mehrwohnungshäusern beträgt die übliche Gesamtnutzungsdauer, je nach Bauausführung, zwischen 50 und 70 Jahren.
- Bei Garagen beträgt die übliche Gesamtnutzungsdauer, je nach Bauausführung, zwischen 40 und 70 Jahren.
- Bei Büro- und Verwaltungsgebäuden beträgt die übliche Gesamtnutzungsdauer, je nach Bauausführung, zwischen 40 und 60 Jahren.
- Bei Handelsimmobilien beträgt die übliche Gesamtnutzungsdauer, je nach Bauausführung, zwischen 20 und 50 Jahren.
- Bei Gewerbe- und Industrieliegenschaften beträgt die übliche Gesamtnutzungsdauer, je nach Verwendung, zwischen 10 und 50 Jahren.
- Bei Hotels beträgt die übliche Gesamtnutzungsdauer, je nach Bauausführung, zwischen 20 und 40 Jahren.
Die technische Lebensdauer wird von der Qualität des Baumaterials bestimmt. Die Obergrenze der Gesamtlebensdauer hängt von der Haltbarkeitsgrenze der tragenden Bauteile ab. Ein Gebäude besteht aus Teilen, die nur einmal hergestellt werden (zB. Außenwände, Decken, Treppen), und solchen, deren technische Lebensdauer geringer ist und die daher periodisch erneuter werden müssen (zB. Rohrleitungen, Heizungsanlagen). Neben der Qualität des Baumaterials sind auch die durchgeführten Instandhaltungsarbeiten entscheidend, da bei deren Unterlassung die tragenden Teile ungehindert Witterungseinflüssen ausgesetzt sein können und daher erheblich schnell altern (zB. schadhaftes Dach).
Unter der wirtschaftlichen Nutzungsdauer versteht man die Zeitspanne, in der ein Gebäude zu den jeweils herrschenden wirtschaftlichen Bedingungen entsprechend seiner Zweckbestimmung allgemein wirtschaftlich nutzbar ist. Gründe für eine Verkürzung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer sind vor allem:
- Modernen Bedürfnissen nicht entsprechender, unwirtschaftlicher Aufbau (zB. Grundriss, Geschoßhöhe, Raumtiefe, Konstruktion)
- Zeitbedingte oder persönliche Baugestaltung, die modernen Anforderungen nicht entspricht.
- Zurückbleiben hinter den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse.
- Technische und wirtschaftliche Entwicklung von Branchen.
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist in der Regel kürzer als die technische Nutzungsdauer.
Für die Bestimmung der Restnutzungsdauer im Sachwertverfahren ist es nun also notwendig die übliche Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes zu kennen, um davon das Alter des Gebäudes abzuziehen.
Die Bestimmung der Restnutzungsdauer stellt einen komplexen Sachverhalt in der Immobilienbewertung dar, welcher nur von Sachverständigen für Immobilienbewertung vorgenommen werden sollte und im Einzelfall zu beurteilen ist. Ohne genaue Besichtigung vor Ort lässt sich diese Beurteilung nicht vornehmen.