Zunächst werden Wohnungsarten unterschieden. Dazu zählen Kleinwohnungen wie Garconnieren und Einzimmerwohnungen, Zwei- und Mehrzimmerwohnungen, Maisonetten mit interner Treppe, Penthouses mit Terrasse oder Dachgarten sowie Lofts, die aus ehemaligen Lager- oder Industrieflächen hervorgegangen sind. Diese Differenzierung ist wesentlich, da Wohnungsart und Zuschnitt erheblichen Einfluss auf die Marktgängigkeit und den Wert haben.
Wohnungseigentum wird als ausschließliches Nutzungsrecht an einer bestimmten Bestandeinheit definiert, welches untrennbar mit einem ideellen Miteigentumsanteil an der Liegenschaft und den allgemeinen Teilen des Gebäudes verbunden ist. Der Erwerb erfolgt durch Eintragung ins Grundbuch. Die Höhe des Miteigentumsanteils basiert auf dem Nutzwert der Wohnung, der wiederum aus einem Nutzwertgutachten hervorgeht und auf objektiven Kriterien wie Nutzfläche, Zubehör und Lage innerhalb des Gebäudes beruht.
Die Ermittlung des Verkehrswerts erfolgt bei Wohnungen in der Regel mittels Vergleichswertverfahren, sofern ausreichend Kaufpreisdaten vergleichbarer Objekte vorliegen. Dies ist vor allem in Städten und Ballungsräumen der Fall. In ländlichen Regionen oder bei fehlender Vergleichsdatenbasis kann alternativ das Sachwertverfahren herangezogen werden. Dabei ist entscheidend, mit welcher Bezugsfläche der Kaufpreis dividiert wird, da unterschiedliche Flächendefinitionen (zB Nutzfläche, Netto-Raumfläche, Mietfläche) existieren. Für Vergleichszwecke ist eine einheitliche, gewichtete Vergleichsfläche festzulegen. Balkone, Terrassen und ähnliche Flächen sind abhängig von Größe und Wertrelevanz anteilig zu berücksichtigen.
Zusätzlich zu den Kaufpreisen der Vergleichswohnungen sind weitere wertbeeinflussende Faktoren zu analysieren. Dazu zählen unter anderem das regionale Mietniveau, die Betriebs- und Heizkosten, der Stand der Rücklagen, bestehender Sanierungsbedarf sowie allfällige Sanierungsdarlehen. Soweit möglich, werden Vergleichswohnungen besichtigt oder mithilfe von Bau- und Ausstattungsbeschreibungen beurteilt.
Wertbeeinflussenden Faktoren, darunter die Lage (städtisch oder ländlich), der Gebäudetyp (Neubau, Altbau), der bauliche Zustand, der Sanierungsgrad, die Gebäudegröße und die Anzahl der Wohnungen sind zu berücksichtigen. Auch Zusatzmerkmale wie Loggia, Balkon, Terrasse, Eigengarten, Kellerabteil, Stellplatz oder Garage haben wesentlichen Einfluss auf den Wert.
Der Bodenwertanteil einer Wohnung wird anhand von Grundstückskaufpreisen vergleichbarer, für den Mehrwohnungsbau gewidmeter Liegenschaften ermittelt. Der Grundstückspreis wird auf die gesamte erzielbare Wohnfläche umgelegt, wodurch ein Bodenwert je Quadratmeter Wohnfläche entsteht. Dieser Wert bildet jenen Anteil ab, den ein Bauträger bereit ist, pro Quadratmeter Wohnfläche für Grund und Boden zu bezahlen. Alternativ kann der Bodenwert auch mittels Residualwertverfahren abgeleitet werden.
Bei vermieteten Wohnungen erfolgt die Verkehrswertermittlung primär über das Ertragswertverfahren. Grundlage sind die nachhaltig erzielbaren Nettomieteinnahmen. Leerstände oder eigengenutzte Einheiten werden mit fiktiven Mieten angesetzt. Dabei sind zwingend die einschlägigen mietrechtlichen Bestimmungen (zB Mietrechtsgesetz, Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) zu berücksichtigen.
Zusammenfassend zeigt sich, dass die Wertermittlung von Wohnungen eine kombinierte Betrachtung aus Markt, Recht, Bauzustand und Nutzung erfordert. Die Wahl des Bewertungsverfahrens hängt maßgeblich von der Marktdatenlage und der Nutzungsart der Wohnung ab, wobei Transparenz, Nachvollziehbarkeit und Marktkonformität im Vordergrund stehen.