Für die Ermittlung des Verkehrswertes von Liegenschaften werden in der Regel, sowohl nach der ÖNORM B 1802 als auch nach dem LBG) drei Wertermittlungsverfahren verwendet:
- das Vergleichswertverfahren
- das Sachwertverfahren
- das Ertragswertverfahren
Die drei Verfahren können als gleichrangig angesehen werden. Üblicherweise wird der Verkehrswert aus einem ermittelten Wird, und zwar dem Vergleichswert, dem Sachwert oder dem Ertragswert, abgeleitet. Es besteht aber auch die Möglichkeit die Liegenschaft mit Hilfe von verschiedenen Ermittlungsverfahren zu bewerten, die gewonnenen Ergebnisse zu vergleichen und daraus Anhaltspunkte für die endgültige Wertfeststellung zu gewinnen. Der in der Folge von einem der ermittelten Werte abgeleitete Verkehrswert wird anhand der übrigen Werte plausibilisiert.
Nach welcher Methode der Verkehrswert ermittelt wird, richtet sich nach der Charakteristik der zu bewertenden Liegenschaft. Sinnvoll ist es, sich vorzustellen, wie sich der Kaufinteressentenkreis zusammensetzt und nach welchen Kriterien die Marktteilnehmer die Liegenschaft beurteilen (Ertrag bei Anlageobjekt, Sache bei Eigennutzung für Wohnzwecke, Vergleich bei Grundstücken und Wohnungen). Neben den erwähnten Verfahren kann aber auch ein Verfahren angewendet werden, welches dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entspricht (zB. Discounted-Cash-Flow-Verfahren, Residualwertverfahren).
Als Sachverständiger für Immobilienbewertung freue ich mich, Ihnen mit meiner Expertise behilflich sein zu können.